Şerefiye Nedir?

Gayrimenkulde konum ve avantaj farkının resmi değere yansıması

Şerefiye, bir binada veya sitede yer alan bağımsız bölümler arasındaki konum, manzara, cephe, kat, güneş alma durumu, sosyal alanlara yakınlık gibi farkların fiyatlara veya arsa payına yansıtılması işlemidir.

Kısaca:

Aynı projedeki dairelerin değer farkını resmi olarak belirleme yöntemidir.

Neden Şerefiyeye İhtiyaç Duyulur?

Bir apartmanda veya sitede tüm daireler aynı brüt metre kareye sahip olsa bile değerleri eşit değildir.
Örneğin:

Güney cephe, deniz manzaralı daire daha değerlidir.
Giriş kat, kuzey cephe daire daha düşük fiyata satılabilir.

Şerefiye çalışması ile bu farklar objektif kriterlere göre hesaplanır ve arsa payına, satış fiyatına veya kira bedeline yansıtılır.

Şerefiye Nasıl Hesaplanır?

Şerefiye hesaplama süreci genelde ekspertiz veya değerleme uzmanları tarafından yapılır.
Dikkate alınan başlıca faktörler:

Cephe yönü (güney, kuzey, doğu, batı)
Manzara (deniz, şehir, yeşil alan, kapalı)
Bulunduğu kat
Sosyal alanlara yakınlık
Gürültü durumu (cadde, otoban, inşaat alanı)
Güneş alma süresi
Teras, balkon, bahçe gibi ek alanlar

Her kritere puan verilir ve “en avantajlı” daire en yüksek şerefiye katsayısına sahip olur.

Şerefiye ve Arsa Payı İlişkisi

Şerefiye çalışması, arsa payı dağılımında kritik rol oynar.
Örneğin:

Aynı büyüklükte 2 daire var
Biri deniz manzaralı ve güney cephe, diğeri arka cephe kuzey yönlü
Bu durumda deniz manzaralı dairenin arsa payı daha yüksek belirlenebilir.

Bu, kentsel dönüşümde veya binanın yıkılıp yeniden yapılmasında daha değerli dairenin daha fazla hak almasını sağlar.

Şerefiyenin Avantajları

Daireler arasında adil değer dağılımı sağlar
Satış, kiralama ve arsa payı hesaplamasında netlik verir
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde anlaşmazlıkları önler
Alıcı ve satıcı arasındaki pazarlığı objektif hale getirir

Sıkça Sorulan Sorular – Şerefiye

❓Şerefiye sadece yeni projelerde mi yapılır?

Hayır. Mevcut binalarda da yapılabilir. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde gereklidir.

❓Şerefiye katsayısını kim belirler?

Genellikle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya belediye görevlileri tarafından hazırlanır.

❓Şerefiye arsa payını etkiler mi?

Evet. Arsa payı dağılımı yapılırken şerefiye katsayıları dikkate alınır.

❓Şerefiye farkı fiyatı ne kadar değiştirir?

Projeye göre değişir. Örneğin, en yüksek şerefiyeye sahip daire ile en düşük arasındaki fiyat farkı %10-30 arasında olabilir.

❓Şerefiye yapılmazsa ne olur?

Dairelerin arsa payları eşit olur, bu da bazı daire sahiplerinin avantajlı, bazılarının dezavantajlı durumda kalmasına yol açar.

Özet:
Şerefiye, aynı binadaki dairelerin değer farkını adil bir şekilde belirleyen resmi sistemdir. Ev alırken sadece metre kareye değil, şerefiye durumuna da mutlaka bakmak gerekir.