Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik

11 Eylül 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği, imar hakkı aktarımı ve parsel düzenlemeleri konusunda önemli yenilikler getirdi. Bu düzenleme, özellikle imar planında kamu hizmet alanına ayrılan ama yapılaşma hakkı verilmeyen parseller açısından hak kayıplarını önlemeyi amaçlıyor.

Tanım

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik, vatandaşların imar hakkı mağduriyetlerini gidermeye ve parselasyon işlemlerini daha şeffaf hale getirmeye yönelik yapılan yeni düzenlemelerdir.

Getirilen Yenilikler

  • İmar Hakkı Aktarımı:
    Yapılaşma hakkı verilemeyen parselin hakkı, başka bir parsel üzerine aktarılabilecek.

  • Alıcı ve Verici Parsel Tanımı:

    • Kamuya ayrıldığı için yapılaşma hakkı kullanılamayan → Verici Parsel

    • Bu hakkı devralan → Alıcı Parsel

  • Askı Dağıtım Cetveli:
    Parsel listeleri, hisse oranları ve düzenleme kesintilerinin dijital ortamda ilan edilmesi zorunlu olacak.

  • PARSİD Sistemi:
    Parselasyon planlarının askı, ilan ve itiraz süreçleri e-Devlet üzerinden yürütülecek.

  • Değer Tespiti:
    İmar hakkı aktarımı yapılırken, değerleme lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları veya kıymet takdir komisyonları tarafından belirlenecek.

  • %45 Sınırı:
    Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintileri en fazla %45 olabilecek. Bu sınırı aşan durumlarda farklı yöntemler uygulanacak.

Örnek Durum

Bir arsa, imar planında okul alanına ayrıldı ve sahibi artık ev yapamıyor.
Yeni düzenleme sayesinde:

  • Bu arsanın imar hakkı kaybolmuyor,

  • Hakkı, aynı bölgede uygun bir parsel üzerine aktarılabiliyor,

  • Mal sahibi mağdur olmuyor.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Bu düzenleme kimleri ilgilendiriyor?
İmar planı nedeniyle parseli kamu hizmet alanına ayrılan ve yapılaşma hakkını kaybeden arsa sahiplerini.

🔹 PARSİD sistemi nasıl çalışacak?
Parselasyon planları e-Devlet üzerinden askıya çıkarılacak, vatandaş buradan itiraz edebilecek.

🔹 İmar hakkı aktarımı ücretsiz mi olacak?
Hayır. Değerleme raporlarına göre hesaplanacak ve hukuki süreçlere bağlı olacak.

🔹 Belediyeler nasıl etkilenecek?
Daha şeffaf, dijital ve itirazlara açık bir süreç işleyecek. Vatandaş ile belediye arasındaki uyuşmazlıklar azalacak.

Sonuç

Yeni yönetmelik, imar hakkı kaybını önleyen, vatandaşın hakkını koruyan ve belediyelere şeffaflık getiren bir adım oldu. Özellikle arsa yatırımı yapanlar için büyük önem taşıyor çünkü artık “imar hakkım kayboldu” riski azalıyor.

Yatırımcılar İçin 3 Avantaj – 3 Risk

Avantajlar

1️⃣ Hak Kaybı Önleniyor
Kamuya ayrılan arsaların yapılaşma hakkı artık tamamen kaybolmuyor, başka parsellere aktarılabiliyor.

2️⃣ Şeffaf Süreç
PARSİD sistemi sayesinde tüm askı ve itiraz süreçleri dijital ortamda şeffaf şekilde takip edilebilecek.

3️⃣ Adil Değerleme
Lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılacak tespitlerle, hakkın gerçek piyasa değerine yakın hesaplanması sağlanacak.

Riskler

1️⃣ Bürokratik İşlemler
İmar hakkı aktarımı teknik ve hukuki süreçler gerektirdiğinden işlemler zaman alabilir.

2️⃣ Değer Farklılıkları
Değerleme raporları ile piyasa beklentisi arasında fark çıkabilir. Bu da yatırımcı açısından memnuniyetsizlik yaratabilir.

3️⃣ Uygulama Farklılıkları
Her belediyenin uygulama kapasitesi farklı olduğundan, bazı bölgelerde süreçler daha yavaş ilerleyebilir.

Sonuç

Bu değişiklik, özellikle arsa yatırımcıları için yeni fırsatlar ve bazı dikkat edilmesi gereken riskler barındırıyor.
Yatırım yapmadan önce mutlaka:

  • Bölgedeki imar planlarını incelemek,

  • Belediyenin uygulama kapasitesini öğrenmek,

  • Profesyonel değerleme raporlarını kontrol etmek gerekir.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Gayrimenkul yatırımlarında sıkça duyulan ama çoğu zaman yanlış anlaşılan kavramlardan biri “şufa hakkı”, yani önalım hakkıdır. Peki şufa hakkı nedir, kimleri ilgilendirir ve hangi durumlarda kullanılabilir?

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, bir taşınmazın satılması durumunda, öncelikli satın alma hakkı veren bir haktır.

En çok hisseli tapularda karşımıza çıkar.
Bir gayrimenkulde birden fazla hissedar varsa, hissedarların herhangi biri payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarlar aynı şartlarla o hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Bu, kanunla güvence altına alınmış bir haktır ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Şufa Hakkının Amacı

  • Hissedar olmayan yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemek

  • Mevcut hissedarların haklarını korumak

  • Hisseli taşınmazlarda huzursuzluk çıkmasını önlemek

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

  1. Satışın Bildirilmesi:
    Hissedar, payını üçüncü kişiye sattığında, bu satış diğer hissedarlara bildirilir.

  2. Dava Açma Süresi:
    Hissedarlar, satışın kendilerine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde, satıştan haberdar olunmamışsa 2 yıl içinde dava açarak şufa hakkını kullanabilir.

  3. Aynı Şartlarla Satın Alma:
    Şufa hakkı kullanan hissedar, üçüncü kişinin ödediği bedel ve koşullarla aynı şekilde satın almak zorundadır.

Şufa Hakkı Nerelerde Karşımıza Çıkar?

  • Miras kalan taşınmazlarda (birden fazla mirasçı varsa)

  • Hisseli arsalarda

  • Paylı mülkiyet tapularında

Şufa Hakkının Avantajları

  • Hissedarlar, tanımadıkları kişilerle ortak olmak zorunda kalmaz.

  • Taşınmazın yönetiminde daha fazla söz hakkı elde ederler.

  • Yatırım fırsatını üçüncü kişilere kaptırmazlar.

Şufa Hakkının Dezavantajları

  • Hisseli taşınmaz satışı daha zor olabilir.

  • Alıcı için risk yaratır, çünkü satın aldığı hisseyi mevcut hissedarlardan biri dava açarak geri alabilir.

  • Yatırım süreci uzayabilir ve mahkeme masrafları doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

❓Şufa hakkı her tapuda geçerli midir?

🔸Hayır. Sadece hisseli tapularda geçerlidir.

❓Şufa hakkı otomatik mi doğar?

🔸Evet. Kanundan doğar, ayrıca sözleşmeye yazılmasına gerek yoktur.

❓Şufa hakkı devredilebilir mi?

🔸Hayır, şahsa sıkı sıkıya bağlıdır. Başkasına devredilemez.

❓Satış yapılmadan önce şufa hakkı kullanılabilir mi?

🔸Hayır. Şufa hakkı ancak satış gerçekleştikten sonra kullanılabilir.

❓Şufa hakkı ne kadar sürede kullanılmazsa düşer?

🔸Satış öğrenildikten sonra 3 ay, her durumda satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Sonuç

Şufa hakkı, özellikle hisseli taşınmazlarda yatırım yapanların mutlaka bilmesi gereken bir konudur.
Satın alma aşamasında, hissedarların bu hakkı kullanıp kullanmayacağı mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.