Konut Değeri Nasıl Belirlenir?

Evinizin Gerçek Piyasa Değerini Hesaplamanın Yolları

Bir evi satmak ya da satın almak istiyorsanız, atmanız gereken ilk ve en önemli adım: doğru değer tespiti.
Peki ama evin gerçek değeri nedir? Sadece emlak sitesine bakarak mı anlaşılır? Yoksa ekspertiz mi gerekir?

Bu yazıda, konutun gerçek piyasa değerini belirlemenin yollarını sade ve anlaşılır bir şekilde senin için derledik.

1.Konum (Lokasyon) En Temel Etkendir

Konutun bulunduğu bölge, mahalle hatta sokak bile fiyatı doğrudan etkiler.

  • Merkezi mi?

  • Ulaşım imkânları nasıl?

  • Çevrede okul, hastane, AVM, toplu taşıma var mı?

  • Bölgenin gelecekteki gelişim potansiyeli nedir?

Aynı büyüklükte iki ev, sadece 3 sokak arayla %20-30 farklı değere sahip olabilir.

2.Bina Yaşı ve Yapı Kalitesi

  • Yeni binalar, daha yüksek fiyata satılır.

  • Deprem yönetmeliğine uygunluk ve zemin etüdü önemli bir kriterdir.

  • Asansör, ısı yalıtımı, dış cephe kalitesi gibi detaylar fiyatı artırır.

3.Net m² – Brüt m² Ayrımı

İlanlarda genellikle brüt metrekare yazılır. Ama alıcının ilgilendiği net kullanım alanıdır.
Piyasa değeri hesaplanırken metrekare bazında karşılaştırma yapılacağından net alan mutlaka dikkate alınmalıdır.

4.Kat ve Cephe Özellikleri

  • Ara katlar genellikle en çok tercih edilenlerdir.

  • Güney cephe, deniz veya şehir manzarası olan daireler daha değerlidir.

  • Giriş veya bodrum katlar daha düşük fiyata satılır.

5.Aidat ve Site Özellikleri

  • Güvenlik, havuz, otopark, spor salonu gibi site olanakları konutun değerini yükseltir.

  • Ancak yüksek aidat bazı alıcılar için olumsuz etkidir.

6.Emsal Karşılaştırması Yapın (Piyasa Araştırması)

Aynı bölgede benzer özelliklere sahip konutların ilan fiyatlarını ve gerçek satış fiyatlarını karşılaştırın.
Emsal karşılaştırması yaparken dikkat edilmesi gerekenler:

  • Satılmış olan daireler mi, sadece ilanlar mı?

  • Kaç gün içinde satılmış?

  • Satışa çıkış ve kapanış fiyatı ne kadardı?

7.Ekspertiz Raporu Almak (Uzman Değerleme)

En güvenilir yöntemlerden biri, lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından profesyonel ekspertiz hizmeti almaktır.
Özellikle krediyle konut alımında, bankalar bu raporu zorunlu tutar.

8.Yasal Durum ve Tapu Bilgileri

  • Kat irtifakı / kat mülkiyeti var mı?

  • Hisseli tapu mu, müstakil tapu mu?

  • Takyidat (ipotek, haciz vs.) var mı?

Bu detaylar doğrudan fiyatı etkiler.

Evin Piyasa Değerini Kendi Başına Nasıl Tahmin Edebilirsin?

  1. Sahibinden, Emlakjet, Zingat gibi platformlardan aynı mahalledeki ilanları karşılaştır.

  2. Fiyat/m² ortalamasını çıkart (brüt değil, net baz al).

  3. Kat, cephe, manzara gibi farkları not et.

  4. Satılmış daire ilanlarına da bak (ilan süresi ve kapanış fiyatı).

  5. Bir uzmanla doğrulatmak için ekspertiz teklifleri al.

Sıkça Sorulan Sorular – Konut Değeri Hakkında

❓İlan fiyatı, evin gerçek değeri midir?

Hayır. İlan fiyatları, genellikle pazarlık payı içerir. Gerçek piyasa değeri, satılan emsaller ve ekspertizle belirlenir.

❓Ekspertiz raporu olmadan evin değerini öğrenemez miyim?

Tahmini bir piyasa değeri öğrenebilirsin, ama resmi ve net bir değer için ekspertiz gerekir.

❓Hangi metrekareye göre değer hesaplanır?

Piyasa analizinde genellikle net metrekare baz alınır. Ancak bazı ilan siteleri brüt metrekareye göre listelendiğinden dikkatli olmak gerekir.

❓Tapu türü değeri etkiler mi?

Evet. Hisseli tapu, kat irtifakı olmayan yapılar veya mülkiyeti sorunlu taşınmazlar genellikle daha düşük fiyata satılır.

❓Emsal karşılaştırması nasıl yapılır?

Aynı bölgede, benzer yaş, büyüklük ve özelliklerdeki satılık/satılmış dairelerin m² fiyatlarına bakılarak yapılır.

Konut Sahipleri İçin Vergi Rehberi

Hangi Vergiler Ödenir, Ne Zaman Ödenir?

Konut sahibi olmak sadece alım aşamasında değil, sonrasında da belirli yükümlülükleri beraberinde getirir. Bu yükümlülüklerin başında da vergi ödemeleri gelir. Türkiye’de konut sahibi olan bireylerin ödemesi gereken başlıca vergiler şunlardır:

1. Tapu Harcı (Satın Alma Aşamasında Tek Seferlik)

Nedir?
Konut alım-satımı sırasında devletin aldığı bir harçtır. Satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Oran:
Toplam %4’tür. Genellikle alıcı ve satıcı %2 + %2 şeklinde paylaşır, ancak taraflar kendi aralarında farklı bir anlaşma da yapabilir.

Ne Zaman Ödenir?
Tapu devir işlemi sırasında, Tapu Müdürlüğü’ne gitmeden önce ödenir.

2. Emlak (Gayrimenkul) Vergisi (Her Yıl 2 Taksit)

Nedir?
Konut sahiplerinin belediyelere ödediği yıllık vergidir. Taşınmazın bulunduğu bölge ve değerine göre hesaplanır.

Oran:
Büyükşehir belediyelerinde %0,2 (binde 2), diğer yerlerde %0,1 (binde 1) oranında alınır.
Örnek: 1.000.000 TL değerindeki bir konut için İstanbul’da yıllık 2.000 TL vergi ödenir.

Ne Zaman Ödenir?

  • 1. taksit: Mart – Mayıs ayları arasında

  • 2. taksit: Kasım ayında
    Vergi, bağlı bulunulan belediyeye ya da e-devlet / belediye web siteleri üzerinden ödenebilir.

3. Değer Artış Kazancı Vergisi (Satışta – Belirli Durumlarda)

Nedir?
Konut, alındıktan sonra 5 yıl içinde satılırsa ve bu satıştan kazanç elde edilirse, bu kazanç için gelir vergisi ödenir.

Ne Zaman Uygulanır?

  • 5 yılı doldurmadan satılan konutlar için geçerlidir.

  • Satıştan elde edilen kazanç, belli bir istisna tutarını aşıyorsa (örneğin 2025 yılı için ~87.000 TL), o zaman vergi ödenir.

Ne Zaman Ödenir?

  • Beyanname: Satışın gerçekleştiği yılı izleyen Mart ayında verilir.

  • Ödeme: Mart ve Temmuz aylarında iki taksit hâlinde ödenir.

4. Katma Değer Vergisi (KDV – Yeni Konut Alımında / Şartlı)

Nedir?
İnşaat şirketinden veya projeden alınan konutlar için geçerli bir vergidir. Her durumda uygulanmaz.

Kimler Öder?

  • İkinci el konutlarda KDV yoktur.

  • İlk el (sıfır) konut alımlarında, konutun büyüklüğü, bulunduğu bölge ve satıcı firmanın statüsüne göre KDV oranı %1, %8 veya %20 olabilir.

Ne Zaman Ödenir?
Tapu harcı gibi satın alma sırasında ödenir ve genellikle satış fiyatına dahil edilir.

5. Damga Vergisi (Bazı Kontratlar İçin)

Nedir?
Konut alımında yapılan bazı sözleşmeler (örneğin taahhütname, alım protokolü vb.) için alınır.
Her işlemde alınmaz, özel durumlara bağlıdır.

Kısaca Özetlemek Gerekirse:

Vergi Türü Kim Öder? Ne Zaman Ödenir?
Tapu Harcı Alıcı ve/veya Satıcı Tapu devri sırasında
Emlak Vergisi Konut sahibi Mart–Mayıs ve Kasım (yılda 2 taksit)
Değer Artış Kazancı Vergisi Satıcı (5 yıl içinde) Mart ve Temmuz aylarında
KDV Alıcı (sıfır konutta) Satın alma sırasında
Damga Vergisi Sözleşme tarafları Sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte

İPUCU:

Konut sahibiyseniz, bağlı olduğunuz belediyeden her yıl güncel rayiç değer üzerinden emlak vergisi borcunuzu kontrol etmeyi unutmayın. Ayrıca e-devlet üzerinden “Emlak Vergisi Bilgileri Sorgulama” hizmetini kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular – Konut Vergileri Hakkında

❓Yeni bir ev aldım, hemen vergi ödemem gerekir mi?

Evet. Yeni bir konut aldıysanız, alımı takip eden yılın başında emlak vergisi mükellefi olursunuz. Belediyeye giderek beyan vermeniz gerekir. Bu beyanla birlikte, ilgili yılın vergisini Mart–Mayıs döneminde ödemeye başlarsınız.

❓Emlak vergisi her yıl artar mı?

Genellikle evet. Vergi hesaplamasında esas alınan taşınmaz değeri her 4 yılda bir yeniden belirlenir ve bu değer, her yıl yeniden değerleme oranına göre artırılır. Bu nedenle ödemeniz gereken tutar yıllar içinde artabilir.

❓Emlak vergisinden muaf olmak mümkün mü?

Evet. Aşağıdaki kişiler bazı şartlarla emlak vergisi muafiyeti kazanabilir:

  • Emekliler

  • Şehit yakını ve gaziler

  • Engelliler

  • Ev hanımları
    Ancak muafiyet için bazı şartlar vardır: Tek bir konuta sahip olunması, 200 m²’yi geçmemesi ve gelir durumunun yasal sınırları aşmaması gibi.

❓Konutumu sattım, emlak vergisi ödemeye devam eder miyim?

Hayır. Tapu devri gerçekleştikten sonra emlak vergisi yükümlülüğü sona erer. Ancak satışın gerçekleştiği yıla ait verginin önceki döneme ait taksitleri varsa, onlar yine de ödenmelidir.

❓Değer artış kazancı vergisini her satışta ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Sadece konut 5 yıl içinde satılırsa ve satıştan istisna tutarını aşan bir kazanç elde edilmişse bu vergi ödenir. 5 yıldan sonra yapılan satışlar vergiye tabi değildir.

❓Emlak vergimi nasıl ödeyebilirim?

  • Taşınmazın bulunduğu belediyeye giderek nakit

  • Belediyelerin resmi web siteleri üzerinden kredi kartı ile online

  • E-devlet üzerinden ilgili belediye sayfasına yönlendirilerek ödeme yapabilirsiniz.

❓Tapu harcı sadece alıcı mı öder?

Resmiyette alıcı ve satıcı %2 + %2 olacak şekilde eşit sorumludur. Ancak uygulamada taraflar kendi arasında anlaşarak bu yükü farklı şekillerde paylaşabilir.