Şerefiye Nedir?

Gayrimenkulde konum ve avantaj farkının resmi değere yansıması

Şerefiye, bir binada veya sitede yer alan bağımsız bölümler arasındaki konum, manzara, cephe, kat, güneş alma durumu, sosyal alanlara yakınlık gibi farkların fiyatlara veya arsa payına yansıtılması işlemidir.

Kısaca:

Aynı projedeki dairelerin değer farkını resmi olarak belirleme yöntemidir.

Neden Şerefiyeye İhtiyaç Duyulur?

Bir apartmanda veya sitede tüm daireler aynı brüt metre kareye sahip olsa bile değerleri eşit değildir.
Örneğin:

  • Güney cephe, deniz manzaralı daire daha değerlidir.

  • Giriş kat, kuzey cephe daire daha düşük fiyata satılabilir.

Şerefiye çalışması ile bu farklar objektif kriterlere göre hesaplanır ve arsa payına, satış fiyatına veya kira bedeline yansıtılır.

Şerefiye Nasıl Hesaplanır?

Şerefiye hesaplama süreci genelde ekspertiz veya değerleme uzmanları tarafından yapılır.
Dikkate alınan başlıca faktörler:

  1. Cephe yönü (güney, kuzey, doğu, batı)

  2. Manzara (deniz, şehir, yeşil alan, kapalı)

  3. Bulunduğu kat

  4. Sosyal alanlara yakınlık

  5. Gürültü durumu (cadde, otoban, inşaat alanı)

  6. Güneş alma süresi

  7. Teras, balkon, bahçe gibi ek alanlar

Her kritere puan verilir ve “en avantajlı” daire en yüksek şerefiye katsayısına sahip olur.

Şerefiye ve Arsa Payı İlişkisi

Şerefiye çalışması, arsa payı dağılımında kritik rol oynar.
Örneğin:

  • Aynı büyüklükte 2 daire var

  • Biri deniz manzaralı ve güney cephe, diğeri arka cephe kuzey yönlü
    Bu durumda deniz manzaralı dairenin arsa payı daha yüksek belirlenebilir.

Bu, kentsel dönüşümde veya binanın yıkılıp yeniden yapılmasında daha değerli dairenin daha fazla hak almasını sağlar.

Şerefiyenin Avantajları

  • Daireler arasında adil değer dağılımı sağlar

  • Satış, kiralama ve arsa payı hesaplamasında netlik verir

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde anlaşmazlıkları önler

  • Alıcı ve satıcı arasındaki pazarlığı objektif hale getirir

Sıkça Sorulan Sorular – Şerefiye

❓Şerefiye sadece yeni projelerde mi yapılır?

Hayır. Mevcut binalarda da yapılabilir. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde gereklidir.

❓Şerefiye katsayısını kim belirler?

Genellikle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya belediye görevlileri tarafından hazırlanır.

❓Şerefiye arsa payını etkiler mi?

Evet. Arsa payı dağılımı yapılırken şerefiye katsayıları dikkate alınır.

❓Şerefiye farkı fiyatı ne kadar değiştirir?

Projeye göre değişir. Örneğin, en yüksek şerefiyeye sahip daire ile en düşük arasındaki fiyat farkı %10-30 arasında olabilir.

❓Şerefiye yapılmazsa ne olur?

Dairelerin arsa payları eşit olur, bu da bazı daire sahiplerinin avantajlı, bazılarının dezavantajlı durumda kalmasına yol açar.

Özet:
Şerefiye, aynı binadaki dairelerin değer farkını adil bir şekilde belirleyen resmi sistemdir. Ev alırken sadece metre kareye değil, şerefiye durumuna da mutlaka bakmak gerekir.

Arsa Payı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Kat sahipleri için hayati ama çoğu zaman gözden kaçan bir detay…

Tapuda daire alırken sadece metrekareye değil, arsa payına da dikkat etmek gerekir. Çünkü arsa payı, sizin binadaki hukuki hakkınızı belirleyen unsurdur.
İleride binanın yıkılması, yeniden yapılması, ortak giderlerin paylaşımı ya da satış gibi durumlarda arsa payınız kadar söz hakkınız olur.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir apartmanda bulunan her bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) binanın kurulu olduğu arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eder.
Başka bir deyişle:

Binadaki her bir dairenin arsa üzerindeki “hissesi”dir.

📌 Örnek:
Bir apartman 600 m² arsa üzerine kurulu ve içinde 6 daire varsa, her dairenin arsa payı eşit olmayabilir. Çünkü bu pay, dairenin büyüklüğüne ve konumuna göre değişebilir.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı genellikle bağımsız bölümün brüt metrekare büyüklüğü ile orantılı olarak hesaplanır.
Ancak sadece metrekare değil;

  • Dairenin cephe konumu,

  • Katı (zemin, ara kat, çatı vs.),

  • Güneş alma durumu,

  • Kullanım değeri gibi kriterler de göz önünde bulundurulur.

🔹 Basit Hesaplama Yaklaşımı:
Arsanın toplam metrekaresi / Toplam brüt alan × Dairenin brüt alanı = Dairenin arsa payı

🔍 Ama unutma: Bu teorik hesaplamadır. Kesin arsa payı, tapu sicilinde belirtilen değerdir.
Tapuda yazan arsa payı, inşaat firması ya da müteahhit tarafından inşaat ruhsatı alınırken belirlenmiş ve onaylanmış orandır.

Neden Önemlidir?

✅ Yıkım – Yeniden Yapım Durumlarında Payınıza Düşen Alanı Belirler.
(Kentsel dönüşümde arsa payı düşükse, yeni projede daha küçük daire ya da daha az hisse alabilirsiniz.)

✅ Aidat ve Ortak Giderler Arsa Payına Göre Bölüşülür.

✅ Arsa Satışı ya da Ortak Alan Gelirlerinde Payınızı Belirler.

✅ Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişte Tapudaki Temel Unsurdur.

Arsa Payı ile Metrekare Aynı Şey midir?

Hayır.
Bir daire 120 m² olabilir ama arsa payı 1/10, 1/12 veya 30/600 gibi görünebilir.
Bu oranlar binanın genel paylaşımına göre belirlenir.
Dolayısıyla dairenin alanı büyük olsa bile, eğer arsa payı düşükse ileride karşılaşacağınız haklar da o ölçüde az olur.

Sıkça Sorulan Sorular

❓Arsa payım düşükse ne olur?

Kentsel dönüşümde daha az metrekarelik daire alabilirsiniz. Ortak karar süreçlerinde de oy gücünüz azalır. Bu yüzden satın almadan önce tapudaki oranı mutlaka kontrol edin.

❓Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?

Evet ama tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Tapuda güncelleme yapılması zordur ve masraflıdır.

❓Aynı binada eşit metrekareli dairelerin arsa payları farklı olabilir mi?

Evet. Kat farkı, manzara, cephe avantajı gibi kriterler nedeniyle farklı belirlenmiş olabilir.

❓Tapuda arsa payı nasıl görünür?

Tapu senedinde genellikle şu şekilde yazılır:
📄 Arsa Payı: 20/300 gibi. Bu, sizin 300 birimlik arsada 20 birimlik hisseye sahip olduğunuzu gösterir.

❓Arsa payını nasıl öğrenebilirim?

  • Tapu senedinize bakarak,

  • Tapu müdürlüğünden TAKBİS üzerinden belge alarak

  • E-Devlet üzerinden Tapu Bilgileri kısmından
    öğrenebilirsiniz.

💬 İPUCU:
Ev alırken sadece daire metrekare fiyatına değil, arsa payına da dikkat edin. Çünkü dairenin değeri zamanla düşebilir ama arsa her zaman prim yapar!