Türkiye’de gayrimenkul yatırımının en çok tartışılan konularından biri tarla ve arsa arasındaki farktır. Birçok kişi “Tarlamı arsaya çevirebilir miyim?” sorusunu sorar çünkü arsa, imar izni olan ve üzerine yapı yapılabilen taşınmazdır.
Peki tarla, nasıl arsaya dönüştürülür?
Tarla ile Arsa Arasındaki Temel Fark
-
Tarla: Tarım arazisi niteliğinde olan, üzerine konut veya ticari yapı inşa edilmesine izin verilmeyen arazidir.
-
Arsa: İmar planında konut, ticaret, sanayi vb. kullanım alanı olarak belirlenmiş, yapılaşmaya uygun taşınmazdır.
Bu nedenle bir tarlanın arsaya dönüşmesi için imar planına dahil edilmesi ve gerekli yasal süreçlerin tamamlanması gerekir.
Tarla Arsaya Nasıl Dönüştürülür?
1. İmar Planına Dahil Olma
Tarla, belediye veya ilgili idarenin (belediye sınırları dışında İl Özel İdareleri) imar planı kapsamına alınmalıdır.
-
Eğer taşınmazınız belediye sınırları içinde ise imar planı belediye tarafından yapılır.
-
Belediyenin imar planında tarla bölgesi konut, ticaret, sanayi veya imarlı arsa statüsüne dönüştürülebilir.
2. Plan Değişikliği Başvurusu
Tarla imar planında arsa statüsünde değilse, imar planı değişikliği talebinde bulunabilirsiniz.
-
Bu başvuruyu belediyeye veya il özel idaresine yapabilirsiniz.
-
Plan değişikliği talepleri uzun sürebilir ve bölgenin gelişim planlarına bağlı olarak kabul edilmeyebilir.
3. İfraz ve Tevhid İşlemleri
İmar planına giren araziler için parsel düzenlemeleri yapılır:
-
İfraz: Büyük parsellerin küçük parçalara ayrılması.
-
Tevhid: Küçük parsellerin birleştirilmesi.
Bu işlemler sonunda tarlanız imar planındaki ölçülere uygun hale getirilir.
4. Yola ve Kamu Alanlarına Terk
Belediye, imar planı gereği yol, park, okul gibi kamu hizmetleri için belirli bir kısmı bedelsiz terk etmenizi isteyebilir. Bu terkler yapıldıktan sonra kalan alan arsa tapusu olarak tescil edilir.
Tarla – Arsa Dönüşümünde Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Her tarla arsaya dönüştürülemez. Bölgenin imar planında arsa olarak öngörülmesi gerekir.
-
Süreç uzun olabilir; yıllar sürebilir.
-
Belediyeler, plan değişikliği taleplerini her zaman kabul etmeyebilir.
-
İmar planına girse bile “arsa” olabilmesi için tapuda cins değişikliği ve gerekli düzenlemelerin yapılması şarttır.
Yatırımcılar İçin Öneriler
-
Tarla alırken mutlaka belediyeden imar durumu sorgusu yapın.
-
Bölgenin gelecek projelerini (yeni yol, altyapı, sanayi veya konut projeleri) araştırın.
-
Kısa vadeli yatırım için tarla tercih etmek riskli olabilir; arsa yatırımları daha hızlı değerlenir.
-
Uzun vadeli yatırımcıysanız, gelişim bölgelerinde tarla almak avantajlı olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tarla her zaman arsaya dönüşür mü?
Hayır. Sadece belediye imar planına alınan tarlalar arsaya dönüşebilir.
Tarla arsaya dönüşmesi ne kadar sürer?
Bölgenin imar planı ve belediyenin çalışmalarına bağlı olarak yıllar sürebilir.
Tarla arsaya dönüşünce tapuda değişiklik olur mu?
Evet. İmar uygulamaları tamamlandığında tapuda arsa olarak tescil edilir.
Arsa tapulu yer ile tarla tapulu yer arasındaki fark nedir?
Arsa tapulu taşınmazlarda yapı izni vardır; tarla tapulu taşınmazlarda yapılaşmaya izin verilmez.
Sonuç
Tarla ile arsa arasındaki farkı bilmeden yatırım yapmak ciddi riskler doğurabilir. Tarla ancak imar planı kapsamına girerse arsaya dönüşür. Bu süreç uzun ve karmaşık olabilir, bu nedenle yatırım yapmadan önce mutlaka imar durumu sorgusu yapmalı ve uzman görüşü almalısınız.
