Arsa Tapulu Konut Almak Riskli mi?

Ev almak isteyenlerin karşısına bazen “arsa tapulu konut” ilanları çıkar. İlk bakışta fiyatı cazip görünse de, bu tip gayrimenkuller bazı riskler barındırır. Peki arsa tapulu konut nedir ve almak ne kadar güvenlidir?

Arsa Tapulu Konut Nedir?

  • Arsa tapulu konut, üzerinde bina olsa bile tapuda hâlen arsa olarak kayıtlı taşınmazdır.
  • Yani resmi kayıtlarda konut görünmez; mülkiyet “arsa” olarak geçer.

Neden Arsa Tapulu Konut Satılır?

  • Binaya henüz iskan (oturma izni) alınmamış olabilir.
  • Proje ruhsata aykırı yapılmış olabilir.
  • Müteahhit iskan başvurusunu tamamlamamış olabilir.

Riskler

1️⃣ İskan Eksikliği: İskan alınmadığı için elektrik, su gibi aboneliklerde sorun yaşanabilir.
2️⃣ Kredi Kullanılamaması: Bankalar genellikle arsa tapulu konutlara kredi vermez.
3️⃣ Satışta Zorluk: İleride satmak istediğinizde alıcı bulmak zorlaşabilir.
4️⃣ Yıkım Riski: Ruhsata aykırı yapılmışsa belediye tarafından yıkım kararı çıkabilir.

Avantajlar

  • Genellikle daha ucuz fiyatlıdır.
  • İleride iskan alınırsa, konut değeri artabilir.

Örnek Durum

Bir apartman dairesi arsa tapulu olarak satılıyor. Alıcı, uygun fiyat nedeniyle cazip buluyor. Ancak banka kredi vermediği için peşin ödeme yapmak zorunda kalıyor. İleride iskan alınırsa karlı çıkıyor, ama alınmazsa ciddi zarar görüyor.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Arsa tapulu eve kredi çıkar mı?
Genellikle hayır. Bankalar yapı kullanma izin belgesi olmayan konutlara kredi vermez.

🔹 Arsa tapulu konut satılabilir mi?
Evet, ama piyasada alıcı bulmak daha zor olabilir.

🔹 Arsa tapulu ev alınır mı?
Riskleri bilerek, iskan alınacağına emin olunursa alınabilir. Ancak hukuki inceleme şarttır.

Sonuç

Arsa tapulu konut almak fiyat avantajı sunsa da ciddi riskler içerir. Satın almadan önce mutlaka:

  • Belediyeden iskan durumunu,
  • Tapudan proje ruhsatını,
  • Konutun yasal uygunluğunu kontrol etmek gerekir.

Kısacası, arsa tapulu konut almak düşük maliyetli bir fırsat olabilir ama hukuki ve teknik riskler barındırdığı unutulmamalıdır.

İskanı Olmayan Ev Satın Alınır mı?

Riskler, Yasal Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut alımında fiyat, konum, manzara kadar önemli olan ama çoğu zaman gözden kaçan bir konu: İskân Belgesi. Peki iskânı olmayan bir ev satın alınır mı? Alınırsa ne gibi riskler taşır? İşte bilmeniz gerekenler:

İskân Nedir?

İskân (oturma izni), bir binanın yapı kullanım izni aldığını ve oturulabilir, yasal bir konut olduğunu gösteren belgedir.
Belediye tarafından verilir ve binanın projeye uygun, ruhsatlı şekilde tamamlandığını belgelendirir.

İskânı Olmayan Ev Ne Anlama Gelir?

İskânı olmayan bir ev:

  • Kaçak veya eksik yapılmış olabilir.

  • Su, elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerde geçici (inşaat) hatlar kullanılır.

  • Resmî olarak kullanılabilir sayılmaz.

  • Yapı tamamlanmamış ya da belediye tarafından onaylanmamış olabilir.

Riskleri Neler?

  1. Kat Mülkiyeti Alınamaz:
    İskân yoksa tapu hâlâ “arsa tapusu” olabilir. Bu da dairenin değil sadece arsadan payın sahibi olduğunuz anlamına gelir.

  2. Kredi Çekmek Zorlaşır:
    Bankalar iskânı olmayan konutlara kredi vermeyebilir. Verilse bile faiz oranları ve sigorta şartları farklılaşır.

  3. Yüksek Abonelik Giderleri:
    Geçici abonelikler üzerinden kullanım yapıldığında fatura bedelleri ticari tarife üzerinden gelir.

  4. Yıkım Riski:
    Belediye iskân almamış yapılar için yasal işlem başlatabilir. İleri düzeyde eksiklik varsa yıkım kararı çıkabilir.

  5. İleride Satmak Zorlaşır:
    İskânı olmayan evler ikinci elde daha zor satılır. Alıcılar genellikle bu tür riskleri almak istemez.

Neden Satışa Sunulabiliyor?

İskânı olmayan yapılar çoğu zaman yeni tamamlanmış binalar olup, yüklenici firma henüz iskân sürecini tamamlamamış olabilir. Tapuda “kat irtifakı” varsa bu satışa engel değildir ama alıcı mutlaka dikkatli olmalıdır.

Alınabilir mi?

Evet, alınabilir. Ancak:

  • İskânın neden alınmadığını mutlaka öğrenin.

  • Kat irtifaklı tapu var mı, kontrol edin.

  • Müteahhit veya yönetim iskân için başvurdu mu, sorgulayın.

  • Alım sonrası iskânın kim tarafından alınacağı yazılı olarak belirtilsin.

  • Mümkünse bir uzman (emlak danışmanı / avukat) ile süreci yönetin.

Sıkça Sorulan Sorular

❓İskânı olmayan evde oturulabilir mi?

🔸 Evet, fiilen oturulabilir ama hukuken risklidir. Elektrik/su geçici olabilir, ruhsatsız kısımlar varsa ceza kesilebilir.

❓İskânı olmayan eve kredi çıkar mı?

🔸 Bankaya göre değişir. Kat irtifaklı ve yapı ruhsatı varsa bazı bankalar kredi verir ama daha detaylı inceleme yapar.

❓İskân belgesini kim alır, masrafı kime aittir?

🔸 Normalde yapı sahibi (müteahhit) alır. Ancak satış sözleşmesinde bu konu netleştirilmelidir.

❓Tapuda “kat irtifakı” varsa iskân olmadan ev alınabilir mi?

🔸 Evet, alınabilir. Ama iskân alınmadıysa daire henüz “tam yasal konut” statüsünde değildir.

Sonuç:

İskân belgesi küçük bir detay gibi görünse de evin yasal statüsünü doğrudan etkiler.
Satın almadan önce mutlaka iskân durumu sorgulanmalı, varsa eksiklikler yazılı güvence altına alınmalıdır.