Arsa Tapulu Konut Almak Riskli mi?

Ev almak isteyenlerin karşısına bazen “arsa tapulu konut” ilanları çıkar. İlk bakışta fiyatı cazip görünse de, bu tip gayrimenkuller bazı riskler barındırır. Peki arsa tapulu konut nedir ve almak ne kadar güvenlidir?

Arsa Tapulu Konut Nedir?

  • Arsa tapulu konut, üzerinde bina olsa bile tapuda hâlen arsa olarak kayıtlı taşınmazdır.
  • Yani resmi kayıtlarda konut görünmez; mülkiyet “arsa” olarak geçer.

Neden Arsa Tapulu Konut Satılır?

  • Binaya henüz iskan (oturma izni) alınmamış olabilir.
  • Proje ruhsata aykırı yapılmış olabilir.
  • Müteahhit iskan başvurusunu tamamlamamış olabilir.

Riskler

1️⃣ İskan Eksikliği: İskan alınmadığı için elektrik, su gibi aboneliklerde sorun yaşanabilir.
2️⃣ Kredi Kullanılamaması: Bankalar genellikle arsa tapulu konutlara kredi vermez.
3️⃣ Satışta Zorluk: İleride satmak istediğinizde alıcı bulmak zorlaşabilir.
4️⃣ Yıkım Riski: Ruhsata aykırı yapılmışsa belediye tarafından yıkım kararı çıkabilir.

Avantajlar

  • Genellikle daha ucuz fiyatlıdır.
  • İleride iskan alınırsa, konut değeri artabilir.

Örnek Durum

Bir apartman dairesi arsa tapulu olarak satılıyor. Alıcı, uygun fiyat nedeniyle cazip buluyor. Ancak banka kredi vermediği için peşin ödeme yapmak zorunda kalıyor. İleride iskan alınırsa karlı çıkıyor, ama alınmazsa ciddi zarar görüyor.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Arsa tapulu eve kredi çıkar mı?
Genellikle hayır. Bankalar yapı kullanma izin belgesi olmayan konutlara kredi vermez.

🔹 Arsa tapulu konut satılabilir mi?
Evet, ama piyasada alıcı bulmak daha zor olabilir.

🔹 Arsa tapulu ev alınır mı?
Riskleri bilerek, iskan alınacağına emin olunursa alınabilir. Ancak hukuki inceleme şarttır.

Sonuç

Arsa tapulu konut almak fiyat avantajı sunsa da ciddi riskler içerir. Satın almadan önce mutlaka:

  • Belediyeden iskan durumunu,
  • Tapudan proje ruhsatını,
  • Konutun yasal uygunluğunu kontrol etmek gerekir.

Kısacası, arsa tapulu konut almak düşük maliyetli bir fırsat olabilir ama hukuki ve teknik riskler barındırdığı unutulmamalıdır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik

11 Eylül 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği, imar hakkı aktarımı ve parsel düzenlemeleri konusunda önemli yenilikler getirdi. Bu düzenleme, özellikle imar planında kamu hizmet alanına ayrılan ama yapılaşma hakkı verilmeyen parseller açısından hak kayıplarını önlemeyi amaçlıyor.

Tanım

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik, vatandaşların imar hakkı mağduriyetlerini gidermeye ve parselasyon işlemlerini daha şeffaf hale getirmeye yönelik yapılan yeni düzenlemelerdir.

Getirilen Yenilikler

  • İmar Hakkı Aktarımı:
    Yapılaşma hakkı verilemeyen parselin hakkı, başka bir parsel üzerine aktarılabilecek.

  • Alıcı ve Verici Parsel Tanımı:

    • Kamuya ayrıldığı için yapılaşma hakkı kullanılamayan → Verici Parsel

    • Bu hakkı devralan → Alıcı Parsel

  • Askı Dağıtım Cetveli:
    Parsel listeleri, hisse oranları ve düzenleme kesintilerinin dijital ortamda ilan edilmesi zorunlu olacak.

  • PARSİD Sistemi:
    Parselasyon planlarının askı, ilan ve itiraz süreçleri e-Devlet üzerinden yürütülecek.

  • Değer Tespiti:
    İmar hakkı aktarımı yapılırken, değerleme lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları veya kıymet takdir komisyonları tarafından belirlenecek.

  • %45 Sınırı:
    Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintileri en fazla %45 olabilecek. Bu sınırı aşan durumlarda farklı yöntemler uygulanacak.

Örnek Durum

Bir arsa, imar planında okul alanına ayrıldı ve sahibi artık ev yapamıyor.
Yeni düzenleme sayesinde:

  • Bu arsanın imar hakkı kaybolmuyor,

  • Hakkı, aynı bölgede uygun bir parsel üzerine aktarılabiliyor,

  • Mal sahibi mağdur olmuyor.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Bu düzenleme kimleri ilgilendiriyor?
İmar planı nedeniyle parseli kamu hizmet alanına ayrılan ve yapılaşma hakkını kaybeden arsa sahiplerini.

🔹 PARSİD sistemi nasıl çalışacak?
Parselasyon planları e-Devlet üzerinden askıya çıkarılacak, vatandaş buradan itiraz edebilecek.

🔹 İmar hakkı aktarımı ücretsiz mi olacak?
Hayır. Değerleme raporlarına göre hesaplanacak ve hukuki süreçlere bağlı olacak.

🔹 Belediyeler nasıl etkilenecek?
Daha şeffaf, dijital ve itirazlara açık bir süreç işleyecek. Vatandaş ile belediye arasındaki uyuşmazlıklar azalacak.

Sonuç

Yeni yönetmelik, imar hakkı kaybını önleyen, vatandaşın hakkını koruyan ve belediyelere şeffaflık getiren bir adım oldu. Özellikle arsa yatırımı yapanlar için büyük önem taşıyor çünkü artık “imar hakkım kayboldu” riski azalıyor.

Yatırımcılar İçin 3 Avantaj – 3 Risk

Avantajlar

1️⃣ Hak Kaybı Önleniyor
Kamuya ayrılan arsaların yapılaşma hakkı artık tamamen kaybolmuyor, başka parsellere aktarılabiliyor.

2️⃣ Şeffaf Süreç
PARSİD sistemi sayesinde tüm askı ve itiraz süreçleri dijital ortamda şeffaf şekilde takip edilebilecek.

3️⃣ Adil Değerleme
Lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılacak tespitlerle, hakkın gerçek piyasa değerine yakın hesaplanması sağlanacak.

Riskler

1️⃣ Bürokratik İşlemler
İmar hakkı aktarımı teknik ve hukuki süreçler gerektirdiğinden işlemler zaman alabilir.

2️⃣ Değer Farklılıkları
Değerleme raporları ile piyasa beklentisi arasında fark çıkabilir. Bu da yatırımcı açısından memnuniyetsizlik yaratabilir.

3️⃣ Uygulama Farklılıkları
Her belediyenin uygulama kapasitesi farklı olduğundan, bazı bölgelerde süreçler daha yavaş ilerleyebilir.

Sonuç

Bu değişiklik, özellikle arsa yatırımcıları için yeni fırsatlar ve bazı dikkat edilmesi gereken riskler barındırıyor.
Yatırım yapmadan önce mutlaka:

  • Bölgedeki imar planlarını incelemek,

  • Belediyenin uygulama kapasitesini öğrenmek,

  • Profesyonel değerleme raporlarını kontrol etmek gerekir.

Veraset İlamı Nedir? Ne İşe Yarar?

Bir kişi vefat ettiğinde, geride bıraktığı malvarlığının kimlere kalacağını belirlemek için resmi bir belgeye ihtiyaç vardır. İşte bu belgeye “Veraset İlamı” denir.

📌 Tanım:
Veraset ilamı, vefat eden kişinin mirasçılarının kimler olduğunu ve her birinin miras payını gösteren resmî belgedir.

Veraset İlamı Nereden Alınır?

  • Sulh Hukuk Mahkemesi

  • Noterler (2011’den itibaren noterler de verebiliyor)

Noterden veraset ilamı almak genellikle daha hızlı ve pratiktir. Ancak nüfus kayıtlarında eksiklik ya da karışıklık varsa mahkemeye başvurmak gerekebilir.

Veraset İlamı Neden Önemlidir?

  • Mirasçıların kimler olduğunu resmi olarak gösterir.

  • Tapu işlemleri, banka hesaplarının devri, araç devirleri gibi tüm miras işlemlerinde zorunlu belgedir.

  • Mirasın paylaşımında resmî dayanak sağlar.

Örnek Durum

Bir kişi vefat ettiğinde geride eşi ve iki çocuğu kaldı.

  • Veraset ilamında eşin ve çocukların isimleri ile miras payları (%25 – %37,5 – %37,5) açıkça belirtilir.

  • Bu belge olmadan banka, tapu veya noter işlemleri yapılamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Veraset ilamı almak zorunlu mu?
Evet. Mirasçılar, malvarlığı üzerinde işlem yapabilmek için bu belgeyi almak zorundadır.

🔹 Veraset ilamı almak ne kadar sürer?
Noterden alındığında genellikle aynı gün çıkar. Mahkemeden alınırsa yoğunluğa göre birkaç hafta sürebilir.

🔹 Veraset ilamı için hangi belgeler gerekir?

  • Miras bırakanın ölüm belgesi / nüfus kayıt örneği

  • Mirasçıların kimlik belgeleri

🔹 Yabancı uyruklular için veraset ilamı nasıl alınır?
Yabancıların mirasçı olduğu durumlarda mahkemeye başvurulması gerekir. Noterler veremeyebilir.

Sonuç

Veraset ilamı, miras sürecinin ilk ve en önemli adımıdır.
Mirasçıların resmi olarak tespit edilmesini sağlar ve mirasın paylaşımında hukuki güvence oluşturur.