Tapuda Hata Varsa Nasıl Düzeltilir?

Bazen tapu kayıtlarında küçük bir yazım hatası bile büyük hukuki sonuçlar doğurabilir.
İsim yanlış yazılmış olabilir, metrekare hatalı girilmiş olabilir ya da miras kalan taşınmazın kaydı en baştan hatalı olabilir.
Peki bu durumlarda ne yapılır?
İşte tapu düzeltme işlemleri hakkında bilmeniz gerekenler.

Tapuda Hata Nedir?

Tapu kayıtlarında yer alan her bilgi — malik adı, taşınmazın sınırları, yüzölçümü, nitelik gibi — resmî belgelerdir.
Dolayısıyla bu bilgilerin hatalı olması, mülkiyet haklarında karışıklığa veya hukuki ihtilaflara neden olabilir.

Hatalar genellikle iki gruba ayrılır:

1. Maddi Hatalar (Yazım veya Belge Hatası)

  • Malik adında harf hatası

  • T.C. kimlik numarasının yanlış yazılması

  • Baba adının eksik girilmesi

  • Ada / Parsel numaralarının kayıtta yanlış belirtilmesi

Bu tür basit hatalar genellikle mahkemeye gitmeden, Tapu Müdürlüğü tarafından düzeltilebilir.

2. Tescil (Kayıt) Hataları

  • Taşınmazın sınırlarının yanlış ölçülmesi

  • Yüzölçümün gerçekte olduğundan farklı girilmesi

  • Yan parselin hatalı kaydedilmesi

  • Miras kalan taşınmazda pay oranlarının yanlış gösterilmesi

Bu hatalar mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için mahkeme kararı gerekir.
Bu durumda “Tapu Düzeltim (Tescil Düzeltim) Davası” açılır.

Tapu Düzeltim Davası Nasıl Açılır?

Eğer hata basit bir yazım hatası değilse, izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

  1. Dava Açılacak Mahkeme:
    Taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

  2. Kimler Açabilir:
    Tapu kaydında hatadan doğrudan etkilenen malik veya mirasçılar davayı açabilir.

  3. Gerekli Belgeler:

    • Tapu senedi örneği

    • Kadastro veya imar planı örneği

    • Nüfus kayıt örneği (isim hatası varsa)

    • Tanık veya bilirkişi raporu (gerekirse)

  4. Süreç:
    Mahkeme, Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü’nden belge talep eder.
    Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır ve karar kesinleştikten sonra düzeltme tapuya işlenir.

Miras Kalan Taşınmazlarda Hata Varsa Ne Olur?

Miras kalan taşınmazlarda sıkça rastlanan hatalar şunlardır:

  • Mirasçılardan birinin nüfus kaydı hatalı olduğu için tapuda eksik görünmesi

  • Eski kayıtlarda parsel sınırlarının yanlış olması

  • Pay oranlarının hatalı yazılması

Bu durumlarda mirasçılar, birlikte ya da tek başına dava açabilir.
Mahkeme kararıyla hata düzeltilir ve tapu yeniden düzenlenir.

Örnek Durum

Bir miras kalan arsada, baba adının nüfus kaydında “Ahmet” yerine “Mehmet” yazıldığı fark edildi.
Bu hata, tapu müdürlüğü tarafından nüfus kayıt örneğiyle kolayca düzeltilebilir.

Ancak arsanın yüzölçümü kadastro hatası nedeniyle yanlış kaydedilmişse, bu durumda bilirkişi incelemesi gerekir ve düzeltme mahkeme kararıyla yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

🔹 Tapudaki isim hatası nasıl düzeltilir?
Nüfus kayıt örneğiyle birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur.
Basit yazım hataları için mahkemeye gerek yoktur.

🔹 Tapuda yüzölçümü yanlışsa ne yapılmalı?
Kadastro Müdürlüğü’nden ölçüm yapılması talep edilir.
Yanlışlık onaylanırsa dava açılarak düzeltme yapılır.

🔹 Miras kalan evin tapusu hatalıysa kim başvurabilir?
Mirasçılardan biri veya tamamı başvurabilir.
Tüm mirasçılar adına yapılan düzeltmelerde mahkeme kararı gerekir.

🔹 Düzeltme işlemi uzun sürer mi?
Tapu Müdürlüğü düzeltmeleri birkaç gün içinde yapılabilir.
Mahkeme süreci ise ortalama 6–12 ay arasında tamamlanır.

Sonuç

Tapu kayıtlarında hata fark edildiğinde gecikmeden işlem başlatmak çok önemlidir.
Çünkü zamanla miras, satış veya imar işlemleri sırasında bu hatalar daha büyük sorunlara yol açabilir.
Küçük bir yazım hatası bile, doğru adımlar izlenmediğinde büyük bir mülkiyet uyuşmazlığına dönüşebilir.

Tapu Senedinde Yer Alan Bölümler ve Anlamları

Yeni bir ev, arsa veya tarla alırken elinize geçen en önemli belge: Tapu Senedi.
Ancak bu belgede yer alan ada, parsel, hisse, nitelik gibi terimler çoğu kişi için kafa karıştırıcı olabilir.
Bu yazıda, tapu senedinde yer alan bölümleri adım adım açıklıyoruz.

1. Konum ve Kimlik Bilgileri (Taşınmaz Bilgileri)

Tapunun en üst kısmında taşınmazın kimlik bilgileri yer alır.
Bu kısım, taşınmazın harita üzerindeki yerini ve hukuki kimliğini gösterir.

  • Pafta, Ada, Parsel:
    Taşınmazın kadastro haritasındaki yerini gösterir.
    Bunu bir nevi “taşınmazın GPS koordinatı” gibi düşünebilirsiniz.

  • Nitelik (Cins):
    Taşınmazın kullanım amacını belirtir.
    Örneğin: Arsa, Tarla, Bahçe, Konut, Dükkan gibi.
    Bu ifade, taşınmazın yasal olarak ne amaçla kullanılabileceğini belirler.

  • Yüzölçümü:
    Parselin toplam metrekare alanını gösterir.
    Örneğin, “450 m²” yazıyorsa bu, taşınmazın tamamının yüzölçümüdür.

  • Taşınmaz No:
    Yeni tip tapularda her taşınmaz için verilen özel bir numaradır.
    Bu numara ile e-Devlet veya Tapu Kadastro sistemlerinden taşınmaz bilgilerine kolayca ulaşılabilir.

2. Sahiplik Detayları (Malik Bilgileri)

Tapunun orta kısmında taşınmazın sahibi veya sahiplerinin bilgileri yer alır.

  • Hisse (Pay) Oranı:
    Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, her kişinin sahip olduğu pay oranı burada belirtilir.
    Örneğin “1/2” yazıyorsa, malikin taşınmazın yarısına sahip olduğu anlamına gelir.

  • Edinme Sebebi:
    Taşınmazın nasıl edinildiğini gösterir.
    En sık görülen ifadeler:
    ➤ Satışla,
    ➤ Miras yoluyla,
    ➤ Bağışla,
    ➤ Mahkeme kararıyla.

Bu bilgi, taşınmazın mülkiyet geçmişini anlamak açısından önemlidir.

3. Daire ve Binaya Özel Bilgiler (Bağımsız Bölüm Bilgileri)

Tapunun alt kısmında, özellikle apartman dairelerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgisi bulunur.

  • Kat Mülkiyeti:
    Binanın inşaatı tamamlanmış ve iskan (oturma izni) alınmış demektir.
    Bu tapular, dairenin resmi olarak kullanılabilir olduğunu gösterir.

  • Kat İrtifakı:
    İnşaat tamamlanmadan önce alınan tapudur.
    Henüz iskan alınmadığı anlamına gelir.
    Yani daire fiilen tamamlanmış olabilir, ancak yasal olarak “bağımsız konut” sayılmaz.

  • Arsa Payı:
    Bağımsız bölümün (örneğin bir daire veya dükkânın), arsanın toplam yüzölçümü içindeki pay oranını gösterir.
    Örneğin “1/20” yazıyorsa, o dairenin arsada %5 payı vardır.
    Bu oran, ileride yapılacak yenileme veya kentsel dönüşüm süreçlerinde büyük önem taşır.

Örnek Durum

Bir apartmandaki 10 daireden her biri eşit büyüklükteyse, arsa payları da genellikle 1/10 şeklindedir.
Ancak dairelerin büyüklüğü farklıysa (örneğin dubleks veya 1+1 gibi), arsa payları da daire büyüklüğüne göre değişir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

🔹 Tapuda “Kat irtifaklı” yazıyor, bu evi alabilir miyim?
Evet, alabilirsiniz. Ancak iskan alınmadan “kat mülkiyeti” tapusuna geçilmediyse dikkatli olun. İskan eksikse elektrik, su aboneliklerinde sorun yaşanabilir.

🔹 Tapuda hisse oranı neden önemli?
Hisseli tapularda tek başına satış yapılamaz. Ortakların rızası gerekir. Bu nedenle hisse oranını mutlaka kontrol edin.

🔹 Tapu senedinde ada ve parsel ne işe yarar?
Bu bilgilerle taşınmazın tam konumunu öğrenebilir, imar durumunu sorgulayabilirsiniz.

🔹 Eski tip tapular geçerli mi?
Evet, hâlâ geçerlidir. Ancak istenirse Tapu Müdürlüğü’nde yeni tip (fotoğraflı) tapuya dönüştürülebilir.

Sonuç

Tapu senedi, yalnızca bir mülkiyet belgesi değil, aynı zamanda taşınmazın tüm hukuki kimliğini gösteren en önemli evraktır.
Satın alma veya satış işlemlerinden önce tapuda yer alan her alanın ne anlama geldiğini bilmek, hem maddi hem hukuki riskleri azaltır.

Müşterek Tapu Nedir? Nasıl Alınır?

Gayrimenkul alım-satımıyla ilgilenen birçok kişi, “müşterek tapu” terimiyle karşılaşmıştır. Ancak bu kavram çoğu zaman kafa karıştırıcı olabilir. Bu yazımızda, müşterek tapunun ne anlama geldiğini, nasıl alındığını ve dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı şekilde ele alıyoruz.

Müşterek Tapu Nedir?

Müşterek tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olduğu tapu türüdür. Bu mülkiyet tipi, paylı mülkiyet (hisseli mülkiyet) olarak da bilinir. Her bir hissedar, tapuda belirtilen oranlar çerçevesinde taşınmaz üzerinde hak sahibidir.

Örneğin; bir dairenin tapusu üç kişi üzerine %40, %35 ve %25 şeklinde hisselerle tescil edilmişse, bu daire müşterek tapuya sahiptir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Gayrimenkul ortaklığı iki şekilde olabilir:

  • Paylı (Hisseli) Mülkiyet: Her bir ortak, tapuda açıkça belirtilmiş bir pay oranına sahiptir. İstediği zaman kendi hissesini devredebilir veya satabilir.

  • Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Genellikle miras kalan taşınmazlarda görülür. Ortakların belirli bir hissesi tapuda yazmaz. Her işlem için tüm mirasçıların ortak kararı gerekir.

Müşterek tapu dendiğinde, genellikle paylı mülkiyet kastedilir.

Müşterek Tapu Nasıl Alınır?

Birden fazla kişi, aynı taşınmazı birlikte satın almak istiyorsa, tapu işlemleri sırasında bunu açıkça beyan etmelidir. İşlem adımları şu şekildedir:

  1. Satın alma kararı verilir.

  2. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır ve ortakların isimleri ile hisse oranları belirtilir.

  3. Tüm alıcılar işlem günü Tapu Müdürlüğü’nde hazır bulunarak satış sözleşmesini imzalar.

  4. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yeni tapu düzenlenir ve her ortağın hissesi resmi olarak tapuya işlenir.

Not: Hissedarlar ister eşit paylarla, ister farklı oranlarla ortak olabilir. Tapuya yansıtılacak oranlar işlemi gerçekleştiren tarafların kararına bağlıdır.

Müşterek Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Her ortak sadece kendi hissesinde tasarruf hakkına sahiptir.

  • Bir ortak, kendi hissesini üçüncü kişiye satabilir, ancak diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) doğar.

  • Taşınmazın tamamı üzerinde yapılacak işlemler (kiralama, ipotek, satış vb.) için tüm ortakların onayı gerekir.

  • Anlaşmazlık durumlarında ortaklık, mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabilir (izale-i şüyu davası).

Müşterek Tapulu Taşınmaz Alınır mı?

Müşterek tapulu gayrimenkul almak hukuken mümkündür, ancak bazı riskleri de barındırır. Özellikle:

  • Diğer hissedarlarla uyum içinde çalışılması gerekir.

  • Hisse satışı durumunda, yeni ortakların sürece dahil olması işleri zorlaştırabilir.

  • Ortak kullanımda yaşam alanları konusunda anlaşmazlık yaşanabilir.

Bu nedenle, ortaklık yapısı net ve güvenilir değilse, bu tür tapulara yatırım yaparken dikkatli olunmalıdır.

Sonuç

Müşterek tapu, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde belirli oranlarda hak sahibi olmasını sağlar. Bu tür ortaklıklar, doğru şekilde yönetildiğinde oldukça avantajlı olabilir. Ancak hem hukuki hem de fiili olarak bazı zorluklar içerebileceğinden, tapu işlemleri öncesinde detaylı araştırma yapılması ve gerektiğinde bir uzmandan destek alınması önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular – Müşterek Tapu Hakkında

❓Müşterek tapuda herkes ayrı ayrı satış yapabilir mi?

Hayır, sadece paylı (hisseli) mülkiyet durumunda kendi hissesini satabilir. Elbirliği (iştirak) mülkiyette ise satış için tüm hissedarların onayı gerekir.

❓Müşterek tapulu evin bir hissesi alınabilir mi?

Evet, paylı mülkiyette bir hissedarın hissesini üçüncü bir kişi satın alabilir. Ancak bu durumda diğer hissedarlara ön alım hakkı doğar.

❓Müşterek tapu ile alınan bir evde oturabilir miyim?

Hissedarların rızasıyla kullanılabilir. Ancak ortaklardan biri itiraz ederse, kullanım hakkı mahkeme kararı ile netleştirilmelidir. Tek başına kullanım hukuki sorunlara neden olabilir.

❓Müşterek tapu ile kredi çekilebilir mi?

Kredi çekebilmek için genellikle tapunun tamamının ipotek edilmesi gerekir. Bu da tüm hissedarların onayını gerektirir. Tek başına kredi çekmek çoğu zaman mümkün değildir.

❓Müşterek tapu bölünebilir mi?

Tapuda belirtilen hisse oranları sabittir, ancak hissedarlar kendi aralarında anlaşarak satış veya devir yapabilir. Eğer ortaklık sona erdirilmek istenirse, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir.

❓Müşterek tapuda miras kalırsa ne olur?

Hisseli tapunun mirasa konu olan kısmı, yasal mirasçılara geçer. Bu durumda yeni mirasçılar hissedar olarak tapuya dahil olur ve ortaklık büyür.

❓Hissedarların birbirinden habersiz işlem yapması mümkün mü?

Hayır. Tapudaki işlemler için kimlik doğrulama ve noter onayı gerekir. Bir hissedar, diğerlerinin hissesi üzerinde işlem yapamaz.