Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? | Adım Adım Rehber

Aile büyüklerinizden size kalan bir ev hem duygusal hem de hukuki açıdan karmaşık bir süreç olabilir. Bu mirasın satılması, bazı resmi işlemlerin tamamlanmasını ve dikkatli bir şekilde planlamayı gerektirir. Peki, miras kalan bir ev nasıl satılır? İşte adım adım yapmanız gerekenler:

1. **Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alınmalı

Miras kalan bir taşınmazın satışına geçmeden önce, mirasçıların kim olduğunun yasal olarak belirlenmesi gerekir. Bu işlem için:

• Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir veya

• Noter aracılığıyla mirasçılık belgesi alabilirsiniz.

Bu belge, kimin ne kadar pay sahibi olduğunu resmi olarak ortaya koyar.

2. Tapu Siciline Mirasın İntikali Yapılmalı

Mirasçılık belgesiyle birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak, mülkiyetin mirasçılara devri (intikal işlemi) gerçekleştirilmelidir. Bu işlem sonrası taşınmaz, tapuda mirasçıların adına kayıtlı hale gelir.

Gerekli Belgeler:

• Mirasçılık belgesi

• Vefat eden kişiye ait ölüm belgesi

• Nüfus kayıt örneği

• Tapu belgesi

• Kimlikler

İntikal işlemi harca tabi değildir, ancak döner sermaye ve hizmet bedeli ödenir.

3. Mülkiyet Türüne Göre Satış Şekli Belirlenmeli

Miras kalan evin nasıl satılacağı, mirasçılar arasındaki mülkiyet türüne göre değişir:

➤ Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti:

Varsayılan olarak mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Bu durumda:

• Hiçbir mirasçı, tek başına satış yapamaz.

• Evin tamamının satışı için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Satış yapmak istiyorsanız, ya:

• Tüm mirasçılar satış için birlikte noterde vekalet vermelidir,
  ya da

• Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmelisiniz (mahkeme ya da noter aracılığıyla).

➤ Paylı (Hisseli) Mülkiyet:

Her mirasçı tapuda belirli bir hisseye sahipse:

• Her bir hissedar kendi hissesini satabilir.
  Ancak:

• Hissenin üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı doğar.

Evin tamamının satılabilmesi için genellikle tüm hissedarların onayı gerekir.

4. Gayrimenkul Değerlemesi Yaptırın

Piyasa koşullarına göre doğru fiyat belirlemek hem satış sürecini hızlandırır hem de mirasçılar arasında adaleti sağlar. Bunun için:

• SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alabilir
  ya da

• Bölgedeki benzer ilanları inceleyerek ortalama bir değer belirleyebilirsiniz.

5. Satış ve Vergi Yükümlülükleri

Tapu Satışı:

Tüm mirasçılar hazır bulunarak veya noter vekaletiyle alıcı ile tapu devri yapılır.
Tapu harcı genellikle satış bedelinin %4’üdür (satıcı ve alıcı arasında %2 + %2 şeklinde paylaşılır).

Vergi Durumu:

• Miras kalan bir taşınmaz 5 yıl geçmeden satılırsa, gelir vergisi (değer artış kazancı vergisi) doğabilir.

• Ancak veraset yoluyla edinilen taşınmazlarda bu vergiden istisna durumu vardır. Mirasın intikal tarihi baz alınarak değerlendirme yapılır.

Bir mali müşavirden destek almak bu noktada faydalı olur.

6. Satıştan Elde Edilen Gelirin Paylaşımı

Evin satışı sonrası elde edilen gelir:

• Mirasçıların hisseleri oranında bölüştürülmelidir.

• Banka üzerinden yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir.

Sonuç

Miras kalan evin satışı, doğru bilgi ve belgelerle oldukça yönetilebilir bir süreçtir. Ancak mülkiyet türü, hissedar sayısı ve tapu işlemleri gibi konular süreci karmaşıklaştırabilir. Bu nedenle gerekirse bir avukat ya da gayrimenkul danışmanı desteği almanız, hem süreci hızlandırır hem de hukuki sorunların önüne geçer.

Sık Sorulan Sorular

❓ Tek bir mirasçı evi satabilir mi?
Hayır. Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların onayı gerekir.

❓ Miras kalan evi satmak için veraset ilamı şart mı?
Evet. Satış işlemleri için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) mutlaka alınmalıdır.

❓ Hisseli tapuda nasıl satış yapılır?
Her hissedar kendi hissesini ayrı olarak satabilir ancak evin tamamı için ortak karar gerekir.