Arsa Payı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Kat sahipleri için hayati ama çoğu zaman gözden kaçan bir detay…

Tapuda daire alırken sadece metrekareye değil, arsa payına da dikkat etmek gerekir. Çünkü arsa payı, sizin binadaki hukuki hakkınızı belirleyen unsurdur.
İleride binanın yıkılması, yeniden yapılması, ortak giderlerin paylaşımı ya da satış gibi durumlarda arsa payınız kadar söz hakkınız olur.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir apartmanda bulunan her bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) binanın kurulu olduğu arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eder.
Başka bir deyişle:

Binadaki her bir dairenin arsa üzerindeki “hissesi”dir.

📌 Örnek:
Bir apartman 600 m² arsa üzerine kurulu ve içinde 6 daire varsa, her dairenin arsa payı eşit olmayabilir. Çünkü bu pay, dairenin büyüklüğüne ve konumuna göre değişebilir.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı genellikle bağımsız bölümün brüt metrekare büyüklüğü ile orantılı olarak hesaplanır.
Ancak sadece metrekare değil;

Dairenin cephe konumu,
Katı (zemin, ara kat, çatı vs.),
Güneş alma durumu,
Kullanım değeri gibi kriterler de göz önünde bulundurulur.

🔹 Basit Hesaplama Yaklaşımı:
Arsanın toplam metrekaresi / Toplam brüt alan × Dairenin brüt alanı = Dairenin arsa payı

🔍 Ama unutma: Bu teorik hesaplamadır. Kesin arsa payı, tapu sicilinde belirtilen değerdir.
Tapuda yazan arsa payı, inşaat firması ya da müteahhit tarafından inşaat ruhsatı alınırken belirlenmiş ve onaylanmış orandır.

Neden Önemlidir?

✅ Yıkım – Yeniden Yapım Durumlarında Payınıza Düşen Alanı Belirler.
(Kentsel dönüşümde arsa payı düşükse, yeni projede daha küçük daire ya da daha az hisse alabilirsiniz.)

✅ Aidat ve Ortak Giderler Arsa Payına Göre Bölüşülür.

✅ Arsa Satışı ya da Ortak Alan Gelirlerinde Payınızı Belirler.

✅ Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişte Tapudaki Temel Unsurdur.

Arsa Payı ile Metrekare Aynı Şey midir?

Hayır.
Bir daire 120 m² olabilir ama arsa payı 1/10, 1/12 veya 30/600 gibi görünebilir.
Bu oranlar binanın genel paylaşımına göre belirlenir.
Dolayısıyla dairenin alanı büyük olsa bile, eğer arsa payı düşükse ileride karşılaşacağınız haklar da o ölçüde az olur.

Sıkça Sorulan Sorular

❓Arsa payım düşükse ne olur?

Kentsel dönüşümde daha az metrekarelik daire alabilirsiniz. Ortak karar süreçlerinde de oy gücünüz azalır. Bu yüzden satın almadan önce tapudaki oranı mutlaka kontrol edin.

❓Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?

Evet ama tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Tapuda güncelleme yapılması zordur ve masraflıdır.

❓Aynı binada eşit metrekareli dairelerin arsa payları farklı olabilir mi?

Evet. Kat farkı, manzara, cephe avantajı gibi kriterler nedeniyle farklı belirlenmiş olabilir.

❓Tapuda arsa payı nasıl görünür?

Tapu senedinde genellikle şu şekilde yazılır:
📄 Arsa Payı: 20/300 gibi. Bu, sizin 300 birimlik arsada 20 birimlik hisseye sahip olduğunuzu gösterir.

❓Arsa payını nasıl öğrenebilirim?

Tapu senedinize bakarak,
Tapu müdürlüğünden TAKBİS üzerinden belge alarak
E-Devlet üzerinden Tapu Bilgileri kısmından
öğrenebilirsiniz.

💬 İPUCU:
Ev alırken sadece daire metrekare fiyatına değil, arsa payına da dikkat edin. Çünkü dairenin değeri zamanla düşebilir ama arsa her zaman prim yapar!