Ev Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir?

Bir evi satışa çıkarırken en kritik adım doğru fiyatı belirlemektir.
Çok yüksek fiyat koyarsanız eviniz uzun süre satılamaz, çok düşük fiyat koyarsanız da değerinin altında elden çıkarmış olursunuz. Peki, evin gerçek satış fiyatı nasıl belirlenir?

1. Emsal (Karşılaştırmalı) Değer Analizi

Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip satılık evlerin fiyatları incelenir.
Oda sayısı, metrekare, bina yaşı, manzara ve cephe gibi kriterlere bakılır.
👉 Örneğin, aynı sokakta bulunan 3+1 daireler 4 milyon TL civarında satılıyorsa sizin evinizin de bu bantta olması beklenir.

2. Konum ve Çevresel Faktörler

Okul, hastane, metro/otobüs durağı, market ve sosyal alanlara yakınlık fiyatı yükseltir.
Bölgenin gelişme potansiyeli (yeni ulaşım hatları, kentsel dönüşüm, üniversite vb.) de değer üzerinde etkilidir.

3. Dairenin Fiziksel Özellikleri

Brüt ve net metrekare
Oda sayısı ve planı
Cephe (güney cephe + balkonlu evler genellikle daha değerlidir)
Kat durumu (ara katlar genelde daha çok tercih edilir)
Bina yaşı ve inşaat kalitesi
Asansör, otopark, güvenlik gibi ek imkanlar

4. Piyasa ve Ekonomik Koşullar

Faiz oranları, kredi kullanılabilirliği, konut talebi gibi ekonomik göstergeler fiyatı doğrudan etkiler.
Ekonomik durgunlukta talep azaldığı için satış fiyatını piyasa koşullarına göre revize etmek gerekir.

5. Profesyonel Ekspertiz Raporu

Bankalar, krediyle satış yapılacak konutlar için ekspertiz raporu düzenler.
Bu rapor, evin resmi piyasa değerini ortaya koyar.
Satıcılar için de güvenilir bir rehberdir.

Örnek

Alanya Oba’da, 10 yaşında, 120 m², 3+1 bir daire satmak istiyorsunuz.

Bölgede benzer dairelerin fiyatı: 6.000.000 – 6.500.000 TL arası
Sizin daireniz güney cepheli ve havuz manzaralı → ekstra değer katar
Ancak binada otopark yok → değeri bir miktar düşürür

👉 Tüm bu kriterler dikkate alındığında satış fiyatını 6.200.000 TL civarında belirlemek mantıklı olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Evim için en doğru fiyatı nasıl bulurum?
Emsal analizi yapın, bölgedeki satılık ilanları inceleyin ve mümkünse ekspertiz raporu alın.

🔹 Ev fiyatını yüksekten koyup pazarlık payı bırakmalı mıyım?
Evet ama çok fazla şişirmeyin. %5–10 pazarlık payı genelde idealdir.

🔹 Bölgemde satılık ev yok, fiyatı nasıl belirleyeceğim?
Yakın bölgelerde benzer konutları inceleyebilir veya profesyonel gayrimenkul danışmanından destek alabilirsiniz.

🔹 Ekspertiz raporu zorunlu mu?
Krediyle satış yapılacaksa bankalar için zorunludur. Nakit satışlarda zorunlu değildir ama faydalıdır.

Sonuç

Ev satış fiyatı belirlemek; sadece metrekaresine bakarak değil, konum, piyasa koşulları, dairenin özellikleri ve emsal değerler göz önünde bulundurularak yapılmalıdır.
Doğru fiyat, hem hızlı satış sağlar hem de yatırımınızı korur.

Ekstra Bilgi

Ev Satış Fiyatı Belirlerken Yapılan 3 Büyük Hata

1️⃣ Fiyatı Çok Yüksekten Belirlemek

“Nasıl olsa pazarlık olur” diye fiyatı çok yukarıdan koymak en sık yapılan hatalardan biridir.
Sonuç: İlan aylarca ilgi görmez, satıcı sürekli fiyat düşürmek zorunda kalır.

2️⃣ Evin Değerini Küçümsemek (Düşük Fiyat Vermek)

Hızlı satılsın diye çok düşük fiyat koymak, satıcı için büyük kayıp demektir.
Sonuç: Ev hemen satılır ama gerçek değerinin altında elden çıkar.

3️⃣ Emsalleri Dikkate Almamak

“Benim evim daha güzel, daha değerli” düşüncesiyle emsal fiyatları göz ardı etmek yanlıştır.
Sonuç: Bölge ortalamasından kopuk fiyat belirlenir ve alıcı bulmak zorlaşır.

İpucu:

En doğru yöntem, emsal değer analizi + ekspertiz raporu + profesyonel danışman desteği ile fiyat belirlemektir. Böylece ne satıcı zarar eder ne de alıcıya pahalı gelir.