Evinizin Gerçek Piyasa Değerini Hesaplamanın Yolları
Bir evi satmak ya da satın almak istiyorsanız, atmanız gereken ilk ve en önemli adım: doğru değer tespiti.
Peki ama evin gerçek değeri nedir? Sadece emlak sitesine bakarak mı anlaşılır? Yoksa ekspertiz mi gerekir?
Bu yazıda, konutun gerçek piyasa değerini belirlemenin yollarını sade ve anlaşılır bir şekilde senin için derledik.
1.Konum (Lokasyon) En Temel Etkendir
Konutun bulunduğu bölge, mahalle hatta sokak bile fiyatı doğrudan etkiler.
-
Merkezi mi?
-
Ulaşım imkânları nasıl?
-
Çevrede okul, hastane, AVM, toplu taşıma var mı?
-
Bölgenin gelecekteki gelişim potansiyeli nedir?
Aynı büyüklükte iki ev, sadece 3 sokak arayla %20-30 farklı değere sahip olabilir.
2.Bina Yaşı ve Yapı Kalitesi
-
Yeni binalar, daha yüksek fiyata satılır.
-
Deprem yönetmeliğine uygunluk ve zemin etüdü önemli bir kriterdir.
-
Asansör, ısı yalıtımı, dış cephe kalitesi gibi detaylar fiyatı artırır.
3.Net m² – Brüt m² Ayrımı
İlanlarda genellikle brüt metrekare yazılır. Ama alıcının ilgilendiği net kullanım alanıdır.
Piyasa değeri hesaplanırken metrekare bazında karşılaştırma yapılacağından net alan mutlaka dikkate alınmalıdır.
4.Kat ve Cephe Özellikleri
-
Ara katlar genellikle en çok tercih edilenlerdir.
-
Güney cephe, deniz veya şehir manzarası olan daireler daha değerlidir.
-
Giriş veya bodrum katlar daha düşük fiyata satılır.
5.Aidat ve Site Özellikleri
-
Güvenlik, havuz, otopark, spor salonu gibi site olanakları konutun değerini yükseltir.
-
Ancak yüksek aidat bazı alıcılar için olumsuz etkidir.
6.Emsal Karşılaştırması Yapın (Piyasa Araştırması)
Aynı bölgede benzer özelliklere sahip konutların ilan fiyatlarını ve gerçek satış fiyatlarını karşılaştırın.
Emsal karşılaştırması yaparken dikkat edilmesi gerekenler:
-
Satılmış olan daireler mi, sadece ilanlar mı?
-
Kaç gün içinde satılmış?
-
Satışa çıkış ve kapanış fiyatı ne kadardı?
7.Ekspertiz Raporu Almak (Uzman Değerleme)
En güvenilir yöntemlerden biri, lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından profesyonel ekspertiz hizmeti almaktır.
Özellikle krediyle konut alımında, bankalar bu raporu zorunlu tutar.
8.Yasal Durum ve Tapu Bilgileri
-
Kat irtifakı / kat mülkiyeti var mı?
-
Hisseli tapu mu, müstakil tapu mu?
-
Takyidat (ipotek, haciz vs.) var mı?
Bu detaylar doğrudan fiyatı etkiler.
Evin Piyasa Değerini Kendi Başına Nasıl Tahmin Edebilirsin?
-
Sahibinden, Emlakjet, Zingat gibi platformlardan aynı mahalledeki ilanları karşılaştır.
-
Fiyat/m² ortalamasını çıkart (brüt değil, net baz al).
-
Kat, cephe, manzara gibi farkları not et.
-
Satılmış daire ilanlarına da bak (ilan süresi ve kapanış fiyatı).
-
Bir uzmanla doğrulatmak için ekspertiz teklifleri al.
Sıkça Sorulan Sorular – Konut Değeri Hakkında
❓İlan fiyatı, evin gerçek değeri midir?
Hayır. İlan fiyatları, genellikle pazarlık payı içerir. Gerçek piyasa değeri, satılan emsaller ve ekspertizle belirlenir.
❓Ekspertiz raporu olmadan evin değerini öğrenemez miyim?
Tahmini bir piyasa değeri öğrenebilirsin, ama resmi ve net bir değer için ekspertiz gerekir.
❓Hangi metrekareye göre değer hesaplanır?
Piyasa analizinde genellikle net metrekare baz alınır. Ancak bazı ilan siteleri brüt metrekareye göre listelendiğinden dikkatli olmak gerekir.
❓Tapu türü değeri etkiler mi?
Evet. Hisseli tapu, kat irtifakı olmayan yapılar veya mülkiyeti sorunlu taşınmazlar genellikle daha düşük fiyata satılır.
❓Emsal karşılaştırması nasıl yapılır?
Aynı bölgede, benzer yaş, büyüklük ve özelliklerdeki satılık/satılmış dairelerin m² fiyatlarına bakılarak yapılır.
