Tapu Senedinde Yer Alan Bölümler ve Anlamları

Yeni bir ev, arsa veya tarla alırken elinize geçen en önemli belge: Tapu Senedi.
Ancak bu belgede yer alan ada, parsel, hisse, nitelik gibi terimler çoğu kişi için kafa karıştırıcı olabilir.
Bu yazıda, tapu senedinde yer alan bölümleri adım adım açıklıyoruz.

1. Konum ve Kimlik Bilgileri (Taşınmaz Bilgileri)

Tapunun en üst kısmında taşınmazın kimlik bilgileri yer alır.
Bu kısım, taşınmazın harita üzerindeki yerini ve hukuki kimliğini gösterir.

• Pafta, Ada, Parsel:
  Taşınmazın kadastro haritasındaki yerini gösterir.
  Bunu bir nevi “taşınmazın GPS koordinatı” gibi düşünebilirsiniz.

• Nitelik (Cins):
  Taşınmazın kullanım amacını belirtir.
  Örneğin: Arsa, Tarla, Bahçe, Konut, Dükkan gibi.
  Bu ifade, taşınmazın yasal olarak ne amaçla kullanılabileceğini belirler.

• Yüzölçümü:
  Parselin toplam metrekare alanını gösterir.
  Örneğin, “450 m²” yazıyorsa bu, taşınmazın tamamının yüzölçümüdür.

• Taşınmaz No:
  Yeni tip tapularda her taşınmaz için verilen özel bir numaradır.
  Bu numara ile e-Devlet veya Tapu Kadastro sistemlerinden taşınmaz bilgilerine kolayca ulaşılabilir.

2. Sahiplik Detayları (Malik Bilgileri)

Tapunun orta kısmında taşınmazın sahibi veya sahiplerinin bilgileri yer alır.

• Hisse (Pay) Oranı:
  Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, her kişinin sahip olduğu pay oranı burada belirtilir.
  Örneğin “1/2” yazıyorsa, malikin taşınmazın yarısına sahip olduğu anlamına gelir.

• Edinme Sebebi:
  Taşınmazın nasıl edinildiğini gösterir.
  En sık görülen ifadeler:
  ➤ Satışla,
  ➤ Miras yoluyla,
  ➤ Bağışla,
  ➤ Mahkeme kararıyla.

Bu bilgi, taşınmazın mülkiyet geçmişini anlamak açısından önemlidir.

3. Daire ve Binaya Özel Bilgiler (Bağımsız Bölüm Bilgileri)

Tapunun alt kısmında, özellikle apartman dairelerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgisi bulunur.

• Kat Mülkiyeti:
  Binanın inşaatı tamamlanmış ve iskan (oturma izni) alınmış demektir.
  Bu tapular, dairenin resmi olarak kullanılabilir olduğunu gösterir.

• Kat İrtifakı:
  İnşaat tamamlanmadan önce alınan tapudur.
  Henüz iskan alınmadığı anlamına gelir.
  Yani daire fiilen tamamlanmış olabilir, ancak yasal olarak “bağımsız konut” sayılmaz.

• Arsa Payı:
  Bağımsız bölümün (örneğin bir daire veya dükkânın), arsanın toplam yüzölçümü içindeki pay oranını gösterir.
  Örneğin “1/20” yazıyorsa, o dairenin arsada %5 payı vardır.
  Bu oran, ileride yapılacak yenileme veya kentsel dönüşüm süreçlerinde büyük önem taşır.

Örnek Durum

Bir apartmandaki 10 daireden her biri eşit büyüklükteyse, arsa payları da genellikle 1/10 şeklindedir.
Ancak dairelerin büyüklüğü farklıysa (örneğin dubleks veya 1+1 gibi), arsa payları da daire büyüklüğüne göre değişir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

🔹 Tapuda “Kat irtifaklı” yazıyor, bu evi alabilir miyim?
Evet, alabilirsiniz. Ancak iskan alınmadan “kat mülkiyeti” tapusuna geçilmediyse dikkatli olun. İskan eksikse elektrik, su aboneliklerinde sorun yaşanabilir.

🔹 Tapuda hisse oranı neden önemli?
Hisseli tapularda tek başına satış yapılamaz. Ortakların rızası gerekir. Bu nedenle hisse oranını mutlaka kontrol edin.

🔹 Tapu senedinde ada ve parsel ne işe yarar?
Bu bilgilerle taşınmazın tam konumunu öğrenebilir, imar durumunu sorgulayabilirsiniz.

🔹 Eski tip tapular geçerli mi?
Evet, hâlâ geçerlidir. Ancak istenirse Tapu Müdürlüğü’nde yeni tip (fotoğraflı) tapuya dönüştürülebilir.

Sonuç

Tapu senedi, yalnızca bir mülkiyet belgesi değil, aynı zamanda taşınmazın tüm hukuki kimliğini gösteren en önemli evraktır.
Satın alma veya satış işlemlerinden önce tapuda yer alan her alanın ne anlama geldiğini bilmek, hem maddi hem hukuki riskleri azaltır.